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二手房交易大全、陷阱对策请拿走 从此买房不糟心
来源:    作者:    发布时间:2015-10-23 16:00:38    浏览次数:6510
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由于房地产经纪机构的不规范操作和二手房交易双方的法律风险意识淡薄,二手房买卖合同纠纷案件近年来不断攀升,呈逐年递增的趋势。除了房价上涨过快,上家毁约引起的纠纷外,贷款障碍、交易税费计算出现误差、支付定金而引起的纠纷也不断发生。近日甚至出现了儿子卖了家中房子,住在房子里的父母却不知情的尴尬事。


事件一:买学区房,孩子一年多都没落成户


钱先生的孩子快上小学了,钱先生以140万元的价格在口碑不错的小学旁买了套二手房。买卖双方在合同约定“自房屋权属转移登记完成之日起一天内,出卖方保证将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出,逾期迁移原户口的,自本条约的迁移原户口期限之第二天起,至原户口实际迁移之日止,每逾期一天,出卖方按天向买受方支付约定房屋价款万分之一的违约金”。


房子已经过户一个月,原房主一家人的户口还挂在这里,钱先生给孩子落户的想法落了空。一年多过去了,钱先生终于坐不住了将房主告上法院,要求赔偿违约金共计5万元。经审理,法院支持钱先生诉请,判决卖房人支付钱先生违约金5万元。


事件二:儿子卖房住在家里的父母竟不知情


市民小李做生意欠下债务,不知去向,年过半百的老李夫妇却突然接到传票要求老两口腾房。原来,小李已偷偷将房子卖给了男子胡某拿到钱后玩起了“失踪”。老李夫妇法庭上表示,现在儿子下落不明,胡某又来要房,这套房子是老两口唯一的住处,他们不同意腾退房。


与老李夫妇遭遇相似,市民王先生没和妻子商量便将一套房产卖给朋友田某,签订协议后收了2万元定金。几天后,卖房一事遭到妻子否决,王先生告知田某房子不卖了,田某拿着买卖合同将王先生告上法庭,要求王先生夫妇腾房。


审理案件的法官认为,这些案件中涉及的房产均为共同财产,处分和买卖房屋时必须经过所有产权人同意。小李和王某未经共同产权人同意或授权擅自卖房,出售房屋行为视为无效,双方签订合同视为无效,买家可要求其赔偿。但若有证据显示产权共有人事先知情,卖家则存在违约行为,需双倍赔偿违约金。


四大因素导致二手房买卖纠纷

1、忽略房产共有人:在购房之前忽略了房产共有人的权利,出现日后该共有人出来争夺房产案件并不少见。对于普通商品房属于婚后共同财产的,产权证上的共有人应全部在买房之前得到另一方的认可,同时出具一份同意出售证明方可出售此房。


2、合同条款约定不明:一些朋友在出售或购买二手房时对购房合同的重视程度远远不及购买新房时的小心谨慎,以至于产生诸多纠纷点,买房人在出售(或购买)二手房时要将合同条款尽量订得细致一些,尽量包含户口等各个方面的具体约定。


3、为省钱不履行必要的手续:有些二手房的买卖双方为了节省一部分费用而不履行必要的买卖手续(如缴纳税款、产权过户),仅凭双方签字的一份约定就算办理了交割手续,这就为房产纠纷埋下了祸根。房产交易双方履行必要的手续既是国家的规定也是保护买卖双方合法权益的重要手段之一,切不可忽视。


4、产权认定不仔细:二手房的产权分为商品房、已购公房、产权限制房、房改房等很多种类,而不同的种类在购买时的政策也不尽相同。所以,在购买之前应该详细查询一下意向购买二手房的房产类别。同时,调查清楚该房产有没有抵押、查封和诉讼等问题,以避免日后纠纷。

二手房买卖合同怎么签?

买二手房的基本流程


1、 锁定房源信息——2、实地看房——3、确定购买签订合同——4、过户和房屋交割


二手房买卖合同六大要点


1、确认房屋产权人和双方身份


2、明确房屋交易价格


3、明确房款支付方式和时间


4、明确相关税费支付方式和时间


5、明确交房时间


6、约定违约责任


二手房买卖合同签订流程


一、确认基本信息的真实性和有效性


除了房屋产权和手续要齐全外,还要验证这些信息是否真实、有效。


1.房产证、身份证和签署合同人要统一。如有特殊情况,需要出具有法律依据的公证委托书。


2.房屋地址要严格按照房产证中的地址填写。


3.房屋面积要按照房产证上注明的面积填写。如果房屋附有赠送的小部分的面积(不含在房地证或者房产证的面积中)需要在合同的“其他条款”中注明。


4.房屋权属要明确注明,要填写产权人和共有权人姓名。


二、约定总房款、税费和付款方式


1.付款时需写明:总价款、首付款、尾款、付款方式、付款条件、付款时间


2.交易税费。理论上由房主承担的税费有:营业税、个人所得税,商业性质房源还有印花税(双方各交一半);由买房人承担的税费有:契税、土地出让金,商业性质房源还有印花税(双方各交一半)。另外,根据房屋的性质以及实际情况还可能要交土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。


需要注意的是,在实际交易中,房主报价一般都是净得价,税费都由买房人承担。


三、确定交房细节


1.明确具体交房时间。时间要写精确日期,避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼。


2.费用结算。包括物业费、水费、电费、煤气费、电话费等与房屋有关的费用。注意,在购房时一定要核实清楚是否存在拖欠,如有拖欠应在二手房买卖合同中写明拖欠费用何时交清,如果因房主未及时还清拖欠费用,所造成的影响应承担什么责任。


四、明确违约责任


房产交易是件大事,为避免买卖双方任何一方退出而造成另一方损失,必须明确违约责任。


1.设定具体的违约金。违约金需有明确的计算方式或约定具体金额。


2.设定违约方承担守约方主诉讼费、律师费等等多种花费。


3.二手房买卖合同中应特别注明的五大违约责任。(1)二手房出卖方逾期交房的责任;(2)买受人逾期付款的责任;(3)非因不可抗力的原因,不能办理或者不能按时办理过户手续的责任;(4)买房或者卖方单方解除合同的责任;(5)房屋质量不符合约定的责任。


五、必须学会使用补充协议


买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思表示写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。


六、其他注意事项


不少当事人往往只关心房屋买卖中的房价、面积、交房时间等主要条款,而忽略了合同的其他方面,在此提醒大家:


1.审核。签约时审核对方身份,审查中介机构营业执照和声誉等。


2.细看。仔细看合同条款,注意其违约责任是如何约定的,看自己能否承受再决定是否签署;合同一般至少一式三份,要查看三份内容是否一致。


3.不留空。现在几乎所有的中介都提供格式性的房地产居间协议,其中有许多条款是要求签署方在签约是填充或选择,签约时一定要对这类需填充或选择的条款逐一进行确定,尽量不留空白条款,以防日后被他人违规利用。




二手房买卖常见“八大陷阱”及对策

1、“卖房者”非房主。

对策:购房人可到房管局产权登记部门查询,如卖房者非该二手房的产权人,购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈,即使不是欺诈,购房人能否取得产权也存在风险。


2、卖房人是二手房的共有人之一,且未得到其他共有人的同意。

对策:要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚,买卖行为还需取得其配偶的确认;购买二手公有住房,应取得共同居住人同意。


3、卖房者只是使用权人。

对策:只要卖房人未取得完全产权,交易都不可信。


4、房产上存有法律不允许自由转让或者禁止转让的障碍。

对策:如该二手房已被查封或者抵押,则可在解封或消除抵押负担后,方可与之交易。


5、签订房屋买卖合同后,卖房人又将该房转卖他人,并且办理了过户手续,致使先前的买卖合同无法履行。

对策:“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段。但买房人要注意,必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记,超过三个月未申请的,预告登记失效。


6、交易的二手房用途非居住用房,而是居住外用途房,如商业用途房甚至是工业厂房等。

对策:购房人一定要看清房屋性质。


7、卖房者未将房屋出售的情况告知承租人,或者说已告知,但承租人未放弃优先购买权。

对策:购房人如发现该二手房已出租,应要求卖房者出具承租人放弃优先购买权的证明。


8、原房主欠缴气、水、电、闭路电视等费用,会导致买房人无法正常使用这些附属设施。

对策:买房人首先要了解清楚相关情况,同时把法律责任明确写进合同当中,来约束卖房人。

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